Qu’est-ce que la valeur vénale ?
Le concept de valeur vénale est au cœur des opérations d’expertises immobilières. Cette notion est différente de celle de prix d’un bien immobilier, comme nous le verrons ci-après.
La valeur vénale est définie dans la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière de mars 2017 (5ème édition) comme suit : il s’agit de « la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation, entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agit en toute connaissance, prudemment et sans pression ».
En ce sens, elle diffère de la notion de prix, lequel correspond à une transaction ponctuelle sur un bien donné et qui peut s’écarter de la valeur vénale intrinsèque. En effet, un bien peut faire l’objet d’une vente à un prix supérieur à cette valeur car il revêt une valeur d’usage particulière pour l’acheteur (s’il s’agit par exemple d’un voisin ayant un intérêt très spécifique à s’agrandir). A l’inverse, en cas de vente forcée pour désintéresser un créancier, une transaction peut être réalisée en dessous de la valeur vénale.
La notion de « droit immobilier » illustre qu’il ne s’agit pas uniquement d’un bien immobilier, mais aussi d’autres droits immobiliers, tels que l’usufruit, la nue-propriété, le droit d’usage, la valeur d’une servitude, etc.
Par ailleurs on distingue habituellement :
La valeur vénale « hors droits », aussi appelée « net vendeur », laquelle correspond au montant qu’empochera le cédant, de la valeur « droits inclus », dite encore « acte en mains », laquelle correspond au montant net vendeur augmenté des frais de mutation, payés par l’acquéreur.
Ces frais de mutation, ou encore « frais d’enregistrement » (improprement appelés « frais de notaire »), varient selon la nature de la transaction :
Pour la cession de biens immobiliers :
· Dans le neuf, pour des locaux soumis à la TVA, ils s’établissent généralement aux alentours de 2 %.
· Dans l’ancien, cela dépend du département, mais ils s’établissent généralement aux alentours de 6,9 % pour le résidentiel, et aux alentours de 7,5 % en Ile-de-France, pour des locaux professionnels.
Pour la cession de parts sociales de SCI, les frais de mutation sont de 5 %.
Si vous souhaitez en apprendre plus sur ces droits, je vous recommande l’article détaillé du fiscaliste Pierre Apremont ici.
Par ailleurs, l’expert peut être conduit à réaliser des expertises spécifiques à la demande de son client, en fonction de certaines hypothèses : bien libre ou occupé, valeur en l’état ou valeur en intégrant les possibilités de construction additionnelles autorisée par le PLU (Plan Local d’Urbanisme), etc.