Mathieu Hercberg,
Expert en Estimations Immobilières
Valeurs locatives // Valeurs vénales // Fonds de commerce // Droit au bail
- Expert immobilier près la Cour d’Appel de Versailles
- Expert immobilier près les Cours Administratives d’Appel de Paris et Versailles
- Membre élu du bureau de la Compagnie Nationale des Experts de Justice Immobilier (CNEJI)
- Président d'honneur du Groupement des Experts de Justice en Immobilier près la Cour d’Appel de Versailles
- Master of Business Administration – Cambridge
- Magistère de Finance (économétrie)
- Master II Immobilier – Paris Dauphine
- Master II Droit Immobilier – Assas
Le rôle de l’expert immobilier en estimations immobilières.
L’expert judiciaire est un professionnel reconnu dans son domaine d’activité, qui peut être occasionnellement sollicité par les magistrats pour apporter un éclairage sur une affaire dans sa discipline, ainsi que le prévoit l’article 231 du Code de Procédure Civile.
L’expert ne dit pas le droit et traite uniquement des questions de fait. Il peut soit intervenir à la demande du juge, soit être mandaté par son client (on parle alors d’expertise amiable ou d’expert de partie).
En matière d’estimation immobilière, nos principales missions sont :
- L’estimation de la valeur vénales de biens et droits immobiliers (logements, bureaux, commerces, locaux d’activités, hôtels, droits à construire, droits à surélever, viagers, parts de SCI, etc.)
- L’estimation de la valeur locative et de la propriété commerciale (droit au bail, pas-de-porte, etc.)
- L’estimation de préjudice (perte de vue, d’ensoleillement, sonore, troubles anormaux de voisinage, etc.)
- L’estimation de la valeur d’un fonds de commerce
- L’estimation de l’indemnité d’éviction ou d’expropriation
Ainsi, à titre illustratif, la valeur locative mérite un traitement particulier, notamment en matière de boutique. On distingue en effet plusieurs catégories de valeurs :
- Le loyer plafonné,
- Le loyer Code de commerce (ou loyer statutaire ou encore loyer de renouvellement),
- Le loyer libre (ou loyer de marché) avec deux sous-catégories : Loyer pur ou loyer à l’américaine, Loyer avec partie en capital, ou pas-de-porte,
- Le loyer fixé judiciairement
Vous pouvez accéder ici à mon article détaillé sur le sujet.
En matière d’évaluation de fonds de commerce, de nombreux facteurs viennent influencer sa valeur : facteurs économiques, emplacement géographique, configuration des locaux, équipements, conditions contractuelles, existence d’un droit au bail, etc. Vous pouvez accéder ici à mon article détaillé sur le sujet.
Les experts judiciaires en estimations sont des professionnels hautement qualifiés attachés à « promouvoir l’indépendance, la confidentialité et la fiabilité de leurs conclusions et travaux », selon le règlement de la Compagnie Nationale des Experts de Justice Immobilier (CNEJI) dont je suis adhérent et membre du bureau.
Le recours à un expert peut vous aider dans un contexte contentieux ou précontentieux à chiffrer, contextualiser et fiabiliser vos demandes. L’expert peut également vous aider à formaliser vos enjeux et identifier les critères clés pour prendre les bonnes décisions dans vos affaires.
Enfin, il peut également jouer le rôle d’un tiers facilitateur entre bailleur et locataire pour trouver une solution équilibrée et éviter (parfois) le recours à la justice étatique.
Avocats spécialisés en baux commerciaux & fonds de commerce
Je vous fournis tous les éléments factuels détaillés au service de votre talent oratoire et rédactionnel. A partir de mes bases de données et de ma connaissance des marchés, je réalise pour vous des études sur mesure illustrées et étayées de références transactionnelles permettant de soutenir vos demandes et mémoires : valeur locative code du commerce ou de marché, méthode hôtelière, fonds de commerce, droit au bail (I.E.) Facteurs locaux de commercialité, chiffrage de préjudice, etc.
Bailleurs & locataires
En matière commerciale, les relations bailleur-locataire concentrent souvent d’importants enjeux et font parfois l’objet de crispations. De plus ce contrat relève d’une législation complexe (le statut des baux commerciaux), à l’abondante jurisprudence. Je vous aide à formaliser vos enjeux, à identifier les critères de décision et à pacifier les relations avec votre contrepartie afin de prendre la bonne décision pour vos affaires.
Propriétaires fonciers et gestionnaires de biens
Vous souhaitez optimiser la valeur de votre patrimoine, exploiter les ressources latentes de valeurs (loyers manifestement sous évalués, transformations de locaux, etc.). Je vous accompagne pour identifier les sources de création de valeur et mesurer leurs potentialités de mise en œuvre (étude des facteurs locaux, estimation des valeurs locatives, arbitrage entre loyer en capital et récurrent, etc.). Je peux également vous accompagner dans la modélisation financière de votre patrimoine et mettre en place des systèmes de reporting dédiés.