En matière de loyer commercial, il est souvent privilégié l’approche métrique, c’est à dire un raisonnement par comparaison, basé sur un loyer unitaire par mètre carré.

Toutefois, certaines typologies d’actifs échappent à cette approche: en particulier certains locaux dits monovalents. C’est notamment le cas des hôtels.

Ainsi, le loyer de renouvellement d’un établissement hôtelier est déterminé sur la base d’un taux d’effort, appliqué à une recette théorique (la jurisprudence ayant maintes fois confirmé que bailleur et preneurs ne sont pas associés.)

Cette approche, dite “méthode hôtelière", largement confirmée par la jurisprudence est utilisée par les praticiens depuis près de 70 ans.

Le monde hôtelier a cependant connu d’importantes évolutions depuis quelques décennies, notamment avec le développement d’internet et des OTA (Online Travel Agencies). Sans remettre en cause le principe de la méthode hôtelière, les experts de justice ont dû actualiser le déroulé de la méthode :

Les praticiens de l’immobilier commercial (boutiques) distinguent plusieurs catégories de valeurs locatives. Comment s’y retrouver?

Le loyer plafonné

Le Code de commerce, dans son article L.145-34, énonce que le loyer d’un bail renouvelé ne peut pas varier au delà de la variation d’un indice de référence (en pratique l’ILC publié par l’INSEE pour les commerces). Il s’agit du loyer plafonné.

Mais ce même article prévoit un certain nombre d’exceptions pour lesquelles le loyer peut être déplafonné et donc fixé à la valeur locative dite “Code de commerce"

Le loyer Code de commerce (ou loyer statutaire ou encore loyer de renouvellement)

Sa définition résulte des principes mentionnés dans l’article L.145-33 du Code de commerce. Cinq grands critères entrent en jeu: Les caractéristiques du local considéré ; La destination des lieux ; Les obligations respectives des parties ; Les facteurs locaux de commercialité ; Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En pratique le 5e critère est apprécié en combinant trois types de loyers :

1. les loyers fixés judiciairement,

2. les loyers libres (cf. ci-après),

3. les loyers amiablement renouvelés.

Le loyer libre (ou loyer de marché)

Il s’agit d’un loyer librement convenu entre un bailleur et un locataire au moment de la signature d’un nouveau bail. Son prix n’est pas encadré par la loi. Il peut éventuellement être décomposé entre une partie en capital (pas-de-porte) et une partie récurrente.

Le loyer fixé judiciairement

Lorsque les parties ne parviennent pas à s’entendre sur le montant du loyer de renouvellement d’un bail commercial, le juge des loyers commerciaux (du Tribunal Judiciaire du lieu où se situent les locaux) est compétent pour en fixer le montant, sur saisine d’une des parties, dans le cadre d’une procédure dite sur mémoire.

On distingue plusieurs méthodes que les experts combinent pour estimer la valeur d’un bien. Les principales sont :

• l’approche métrique : on estime la valeur au mètre carré par comparaison avec d’autres transactions de même nature;

• L’approche par les DCF (Discounted Cash Flow): cette méthode part du postulat que la valeur d’un actif est dérivée des flux financiers que génère cet actif, en prenant en compte le prix du temps et du risque;

• L’approche par le rendement: c’est une méthode simplifiée des DCF qui fonctionne par capitalisation d’un rendement normatif considéré pérenne;

Le marché de l’immobilier commercial au sens large a représenté près de 36 milliards d’euros d’investissement en France en 2019.

Les deux tiers des investissements concernent des actifs dits tertiaires.

Les trois quarts des volumes investis portent sur des biens situés en Île-de-France.

Les investisseurs sont principalement des fonds d’investissement, des SCPI, des sociétés d’assurance et des sociétés d’investissement de type foncières.

De nombreux facteurs viennent influencer la valeur d’un fonds de commerce: facteurs économiques, emplacement géographique, configuration des locaux, équipements, conditions contractuelles, existence d’un droit au bail, etc.

Il existe plusieurs méthodes d’évaluation. La valeur d’un fonds de commerce est généralement appréciée par l’application d’un coefficient multiplicateur (ou pourcentage) à un indicateur financier (ou comptable).

Nonobstant les facteurs influençant la valeur d’un fonds et dont il convient de tenir compte, afin d’estimer la valeur marchande d’un fonds de commerce, il est indispensable de se référer aux données de marché : c’est-à-dire aux transactions de gré à gré entre commerçants.

J’entretiens depuis une décennie des bases de données spécifiques aux transactions de fonds de commerce permettant d’illustrer mes expertises :